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随着房龄的增长，由于自然老化、使用磨损或者维护不足等原因，老旧小区或多或少会遇到共用部位破损、电梯易发故障、屋顶或外墙渗漏水、管道破损等“毛病”，维修支出不可避免地与日俱增。首期维修资金筹集的数额，按照当初制度建立时的测估，一般可满足一次较大规模的房屋维修。当维修资金账户余额无法满足小区正常维修需要时，再次筹集维修资金，确保小区共用部位共用设施设备维修更新改造有足够的资金储备，是不可避免的。

日前，海岸君在虹口区绿华新苑小区看到，业委会和居委会联合成立续筹推进小组，针对续筹过程中的难点、痛点精准施策，如期完成了维修资金续筹工作。

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细致分析 找准症结所在

绿华新苑小区1998年竣工，为商品房小区，共有236户，首期筹集维修资金134.74万元。由于缺乏资金补充来源，多年来房屋修修补补使用，小区维修资金已所剩不多，影响到了大额维修项目的开展。

《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序；业主需要一次性将维修资金账户余额补至首期筹集金额的50%。

“我们这届业委会成立，开展的第一项工作就是续筹维修资金。”绿华新苑业委会主任郑汝亮介绍，当时，不少居民提出疑问：“20多年的维修资金账目都公布了吗？”“业委会是业主代表，为什么要帮助物业筹钱？”“维修资金续筹的依据和标准是什么？”……为解决居民的疑问，绿华新苑小区业委会认真收集居民反映的问题，通过党员、楼组长会议等进行细致解答。

小区里房型比较多，每户业主到底需要续筹多少钱呢？在居委会的指导帮助下，业委会、物业公司与维修资金银行账户的开户银行一起厘清了每户业主的余额明细和余额比例，以楼栋为单位制作了维修资金表格，做到了一楼一表，一户一清单。

“通过梳理核对，我们发现大部分居民家维修资金余额没有低于50%，但是由于历史原因，有13户业主的维修资金账户低于首期筹集维修资金的30%。”郑汝亮解释道。因此，请13户业主将维修资金补足至首期维修资金的50%，成为这次维修资金续筹的重点。业委会为需要补交维修资金的每一户业主打印了一份书面《告知单》，列出相关政策法规依据、交款的银行账号、需要补缴的金额等信息。

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真诚沟通 赢得业主支持

本市每年完成维修资金续筹的小区不在少数，但是像绿华新苑这种由于历史原因，只是部分业主续筹的情况却不多见。在这种情况下，要做通这些业主的工作，不是易事。“小区里多数业主是老人，每户续筹金额超过1000元，最多一户是1700多元。如何说服这13户业主补缴维修资金？”江湾镇街道万西居民区党总支书记兼居委主任王慧健说，在党组织引领下组建了由三驾马车、党支部、楼组长等成员组成的续筹推进小组，将每幢楼的维修资金情况发放给楼组长，请楼组长一对一上门沟通，鼓励“楼里人”解决“楼里事”。

“我们都是老邻居，看着楼组长挨家上门解释、沟通，部分业主主动补缴了维修资金。”33号楼组长许家妹说，这个过程中，也有些房屋已经发生过转让交易，有的受让房屋的新业主不认可，认为业委会应该去找前业主续筹维修资金。“我们只能上门耐心说服，房屋交易是十多年前的事，现在的业主就是房屋的所有权人，也是续筹维修资金的交款义务人。”

“最头疼的是，部分房屋出租了，业主不愿意回小区办理补缴事宜。”郑汝亮说，他们多次通过电话与业主沟通，请他们来小区了解维修资金续筹工作。听说两户业主无法请假，郑汝亮主动提出“代跑腿”，代业主办理相关手续。

“如果日常工作中不细致，维修资金账目不够透明，就很难赢得业主信任，续筹时就会遇到困难；但是如果维修资金余额不足了，就会影响小区设施设备正常维修，如果出现设施设备不能正常使用影响居民生活的情况，就会让更多居民对物业服务失去信心，居民也会更加不愿意补缴。容易陷入一个恶性循环。”小区业委会成员张海波说，在维修资金续筹期间，业委会积极普及维修资金方面的知识，给大家讲明白维修资金的来源、补缴金额的计算公式、个人如何通过上海物业APP查询自家维修资金账户的使用明细等信息，引导居民关注维修资金使用、续筹和管理工作。经过一次次真诚、耐心细致的沟通，最终，这些业主都完成了续缴手续，小区维修资金储备再一次充实了。

未来，绿华新苑小区业委会还计划通过完善小区停车管理办法增加公共收益，拓宽维修资金来源渠道。

社区是城市基层治理的“最后一公里”。近年来，申城不少社区探索构建适应社会发展新形势、基层治理新要求、居民需求新变化的基层治理新模式，形成党建引领、“三驾马车”齐带头、居民自治有力量的小区氛围。新民晚报与市建设交通工作党委会同市、区房管部门、市物业管理事务中心，联合在每月“物业便民服务周”期间推出系列社区治理典型案例故事，分享经验，解读政策，共画小区“同心圆”。

作 者 | 杨玉红

图 片 | 杨玉红

视 频 | 杨玉红 任天宝

编 辑 | 陆佳慧广西股票配资

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